خرید ملک بدون سند رسمی؛ چه خطراتی دارد و چطور از آن جلوگیری کنیم؟

چرا خرید ملک بدون سند رسمی خطرناک است؟

وقتی ملکی سند رسمی ندارد، ممکن است خریدار نتواند به‌سادگی مالکیت خود را در برابر اشخاص ثالث اثبات کند. برخی از مشکلات احتمالی عبارت‌اند از:

• فروش یک ملک به چند خریدار
• وجود اختلاف میان وراث یا شرکای ملک
• مشخص نبودن حدود و مساحت واقعی ملک
• وجود بازداشت، رهن یا محدودیت قانونی
• دشواری دریافت تسهیلات بانکی
• ایجاد مشکل هنگام فروش مجدد ملک

البته نداشتن سند رسمی به‌تنهایی به معنای غیرقانونی بودن تمام معاملات نیست؛ وضعیت ثبتی ملک و نوع قرارداد باید جداگانه بررسی شود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه می‌گوید؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف کاهش اختلافات و جلوگیری از معاملات معارض تصویب شده است.

بر اساس ماده یک این قانون، پس از تحقق شرایط زمانی مقرر، معاملات و اعمال حقوقی مشخصی مانند انتقال مالکیت ملک، برخی قراردادهای مربوط به منافع، رهن و پیش‌فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.

نکته مهم این است که اجرای برخی احکام این قانون به راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده ۱۰ و گذشت مهلت قانونی وابسته است. بنابراین پیش از انجام معامله باید آخرین وضعیت اجرای قانون بررسی شود.

قبل از خرید ملک فاقد سند چه مواردی را بررسی کنیم؟

۱. هویت فروشنده را بررسی کنید

مشخصات فروشنده باید با مدارک مالکیت و قراردادهای قبلی مطابقت داشته باشد. اگر فروشنده وکیل مالک است، اعتبار و حدود اختیارات وکالت‌نامه را بررسی کنید.

۲. سابقه مالکیت ملک را پیگیری کنید

قراردادهای قبلی، مدارک واگذاری، گواهی انحصار وراثت در املاک ارثی و مدارک مربوط به منشأ مالکیت باید بررسی شوند.

۳. وضعیت شهرداری و کاربری ملک را بررسی کنید

اطمینان پیدا کنید ملک از نظر کاربری، تخلفات ساختمانی و محدودیت‌های قانونی وضعیت مشخصی دارد.

۴. قرارداد را دقیق تنظیم کنید

در قرارداد باید مشخصات ملک، مبلغ معامله، شیوه پرداخت، تعهدات فروشنده، زمان تحویل و مسئولیت تنظیم سند روشن باشد.

۵. از پرداخت کامل مبلغ پیش از بررسی مدارک خودداری کنید

پرداخت‌ها را متناسب با پیشرفت مراحل قانونی و تعهدات فروشنده تنظیم کنید.

اگر ملکی خریده‌ایم و سند ندارد، چه کنیم؟

ابتدا باید مشخص شود ملک در چه وضعیتی قرار دارد:

• ملک دارای سابقه ثبتی است اما سند آن صادر نشده است؟
• ملک در اراضی دارای مالک رسمی قرار گرفته است؟
• ملک دارای قراردادهای زنجیره‌ای و قولنامه‌های متعدد است؟
• ملک مشمول مقررات خاص تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی است؟

مسیر قانونی برای هرکدام متفاوت است. بهتر است مدارک ملک به اداره ثبت محل ارائه و امکان پیگیری از مسیر قانونی مربوط بررسی شود.

جمع‌بندی

خرید ملک بدون سند رسمی همیشه به معنای غیرقانونی بودن معامله نیست، اما ریسک حقوقی آن می‌تواند بالا باشد. بررسی زنجیره مالکیت، وضعیت ثبتی، مدارک فروشنده و شرایط قرارداد پیش از پرداخت وجه، از بسیاری از اختلافات ملکی جلوگیری می‌کند.