مالیات ساخت‌وفروش مسکن در سال ۱۴۰۵؛ ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم و احتمال تغییر فرمول محاسبه

مالیات ساخت‌وفروش مسکن چیست؟

مالیات ساخت‌وفروش مسکن، مالیاتی است که بر درآمد حاصل از فعالیت ساخت و فروش ساختمان در چارچوب قوانین مالیاتی کشور وضع می‌شود.

اشخاص حقیقی و حقوقی که در زمینه ساخت‌وساز و فروش ساختمان فعالیت می‌کنند، با توجه به شرایط فعالیت و مقررات مربوط، ممکن است مشمول مالیات بر درآمد ساخت‌وفروش شوند.

هدف از این مالیات، شناسایی درآمد حاصل از فعالیت اقتصادی در حوزه ساختمان و دریافت مالیات مطابق قوانین مصوب است.

ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم چه می‌گوید؟

ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش ساختمان را مشمول مقررات مالیات بر درآمد می‌داند.

بر اساس این ماده، درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان در چارچوب مقررات مربوط محاسبه و مشمول مالیات می‌شود.

همچنین تبصره یک این ماده درباره نخستین نقل‌وانتقال ساختمان‌های مشمول، مالیات علی‌الحساب ۱۰ درصدی بر مبنای ارزش معاملاتی ملک را پیش‌بینی کرده است.

نکته مهم این است که مالیات علی‌الحساب نقل‌وانتقال را نباید با مالیات نهایی درآمد حاصل از ساخت‌وفروش یکسان دانست. این دو موضوع از نظر مبنا و سازوکار قانونی تفاوت دارند.

مالیات ساخت‌وفروش مسکن چگونه محاسبه می‌شود؟

محاسبه مالیات ساخت‌وفروش به نوع فعالیت، وضعیت مؤدی، درآمد مشمول مالیات و مقررات قانونی مرتبط بستگی دارد.

در بررسی مالیاتی یک پروژه ساختمانی، مواردی مانند درآمد حاصل از فروش، هزینه‌های قابل قبول، مستندات مالی و وضعیت مالکیت زمین اهمیت دارند.

بنابراین نمی‌توان یک نرخ ثابت و یکسان را برای تمام سازندگان، پروژه‌ها و معاملات در نظر گرفت.

سازندگان باید برای محاسبه دقیق مالیات، اسناد مربوط به خرید زمین، هزینه‌های ساخت، قراردادهای پیمانکاری و فروش واحدها را نگهداری کنند.

آیا فرمول جدید مالیات ساخت‌وفروش در سال ۱۴۰۵ تصویب شده است؟

در آبان ۱۴۰۵ گزارشی درباره تصویب پیشنهاد تعیین مالیات مقطوع برای ساخت‌وفروش مسکن در کارگروه رفع موانع تولید مسکن منتشر شد.

هدف از این پیشنهاد، ایجاد شفافیت بیشتر در محاسبه مالیات سازندگان و کاهش اختلافات درباره هزینه‌های قابل قبول و درآمد مشمول مالیات عنوان شده است.

با این حال باید میان تصویب یک پیشنهاد در کارگروه و تبدیل آن به مقرره لازم‌الاجرا تفاوت قائل شد.

تا زمانی که متن نهایی مصوبه، مرجع تصویب‌کننده، نرخ‌ها و دستورالعمل اجرایی به‌صورت رسمی ابلاغ نشده باشد، نمی‌توان روش پیشنهادی را جایگزین قطعی مقررات فعلی دانست.

آیا مالیات ساخت‌وفروش باعث افزایش قیمت آپارتمان می‌شود؟

مالیات یکی از هزینه‌های فعالیت اقتصادی در حوزه ساختمان است و می‌تواند بر محاسبات مالی سازندگان تأثیر بگذارد.

اگر هزینه مالیاتی پروژه افزایش پیدا کند، ممکن است سازنده در تعیین قیمت فروش واحدها آن را در نظر بگیرد.

البته میزان تأثیر مالیات بر قیمت نهایی به عوامل دیگری نیز بستگی دارد:

• قیمت خرید زمین
• هزینه مصالح ساختمانی
• دستمزد نیروی انسانی
• هزینه تسهیلات بانکی
• مدت زمان اجرای پروژه
• میزان عرضه و تقاضا
• حاشیه سود مورد انتظار سازنده

به همین دلیل نمی‌توان افزایش یا کاهش قیمت مسکن را صرفاً به تغییر مالیات ساخت‌وفروش نسبت داد.

تکلیف سازندگان و انبوه‌سازان چیست؟

سازندگان باید تا زمان ابلاغ مقررات جدید، تکالیف مالیاتی خود را بر اساس قوانین و دستورالعمل‌های معتبر انجام دهند.

اقدامات مهم برای فعالان این حوزه عبارت‌اند از:

۱. نگهداری اسناد خرید زمین و قراردادهای مرتبط.

۲. ثبت دقیق هزینه‌های ساخت‌وساز و پرداخت‌های پیمانکاری.

۳. نگهداری اسناد فروش واحدهای مسکونی.

۴. بررسی وضعیت مالیاتی پروژه پیش از نقل‌وانتقال.

۵. پیگیری اطلاعیه‌های سازمان امور مالیاتی درباره اصلاح احتمالی شیوه محاسبه مالیات.

۶. دریافت مشاوره تخصصی مالیاتی برای پروژه‌های بزرگ و چندمرحله‌ای.

تفاوت مالیات ساخت‌وفروش با مالیات نقل‌وانتقال ملک

یکی از اشتباهات رایج در معاملات ملکی، یکسان دانستن مالیات ساخت‌وفروش و مالیات نقل‌وانتقال است.

مالیات ساخت‌وفروش به درآمد حاصل از فعالیت ساختمانی مربوط می‌شود؛ در حالی که مالیات نقل‌وانتقال به انتقال مالکیت ملک ارتباط دارد.

این دو مالیات مبنا و مقررات متفاوتی دارند و در برخی معاملات ممکن است هر دو موضوع مطرح شوند.

بنابراین خریداران و فروشندگان باید پیش از انجام معامله، وضعیت مالیاتی ملک و تعهدات قانونی طرفین را بررسی کنند.

جمع‌بندی

مالیات ساخت‌وفروش مسکن در سال ۱۴۰۵ یکی از موضوعات مهم برای سازندگان و فعالان بازار املاک است.

ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم چارچوب اصلی مالیات درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان را مشخص می‌کند. در عین حال، پیشنهاد تعیین مالیات مقطوع و اصلاح فرمول محاسبه نیز در آبان ۱۴۰۵ مطرح شده است.

با این حال، تا زمان انتشار و ابلاغ دستورالعمل نهایی، نمی‌توان پیشنهاد جدید را قانون اجرایی قطعی دانست.

برای اطلاع از آخرین تغییرات قوانین مالیاتی، مقررات ساخت‌وساز و اخبار بازار املاک، گزارش‌های اسکان مال را دنبال کنید