قانون ثبت رسمی معاملات املاک؛ آیین‌نامه جدید برای صدور پایان‌کار و سند آپارتمان چه می‌گوید؟

موضوع اصلی این مقرره، تعیین سازوکار رسیدگی به برخی واحدهای آپارتمانی است که درباره آن‌ها ادعای مالکیت در سامانه مربوط درج شده و پرونده تخلف ساختمانی یا جریمه شهرداری دارند.

این آیین‌نامه به معنای قانونی شدن همه تخلفات ساختمانی نیست؛ بلکه برای شرایط مشخص، مسیر اداری و ثبتی تعیین می‌کند.

چه واحدهایی مشمول تبصره ۶ ماده ۱۰ می‌شوند؟

تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به وضعیتی مربوط است که در سامانه موضوع ماده ۱۰، درباره یک واحد از آپارتمان ادعای مالکیت درج شده باشد و یکی از کمیسیون‌های ماده ۹۹ یا ماده ۱۰۰ قانون شهرداری درباره آن رأی صادر کرده باشد.

این رأی ممکن است مربوط به اخذ جریمه باشد یا در شرایطی که جریمه پرداخت نشده، به صدور رأی تخریب منجر شده باشد.

در چنین مواردی، با رعایت ضوابط قانونی و آیین‌نامه اجرایی، امکان صدور گواهی پایان‌کار و سند مالکیت تفکیکی برای واحد واجد شرایط پیش‌بینی شده است.

بنابراین صرف وجود تخلف ساختمانی برای استفاده از این مسیر کافی نیست؛ وضعیت ثبت ادعا، نوع رأی کمیسیون و شرایط فنی ساختمان باید بررسی شود.

آیا با پرداخت جریمه شهرداری می‌توان سند گرفت؟

در برخی پرونده‌ها، پرداخت جریمه می‌تواند یکی از شرایط لازم برای ادامه فرایند صدور پایان‌کار و سند باشد؛ اما همه پرونده‌ها به پرداخت جریمه محدود نمی‌شوند.

اگر مرجع قانونی، علاوه بر پرداخت جریمه، انجام اصلاحات ساختمانی را نیز ضروری بداند، متقاضی باید اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی واحد را انجام دهد و سهم خود از هزینه اصلاح قسمت‌های مشترک را نیز پرداخت کند.

در نتیجه، نمی‌توان گفت هر واحدی که جریمه شهرداری دارد، صرفاً با پرداخت مبلغ جریمه می‌تواند پایان‌کار و سند دریافت کند.

تکلیف جریمه قسمت‌های اختصاصی و مشترک چیست؟

یکی از نکات مهم قانون، مشخص شدن میزان و علت جریمه‌های مربوط به قسمت اختصاصی و قسمت‌های مشترک ساختمان است.

بر اساس تبصره ۶ ماده ۱۰، میزان و علت جریمه قسمت مشترک و جریمه‌های قسمت اختصاصی باید در گواهی پایان‌کار ذکر شود.

همچنین سازمان ثبت موظف است میزان و علت جریمه‌های مربوط به قسمت اختصاصی و سهم هر واحد از جریمه قسمت‌های مشترک را در سند مالکیت تفکیکی درج کند.

این موضوع برای خریداران اهمیت زیادی دارد؛ زیرا وجود سند تفکیکی لزوماً به معنای حذف سابقه تخلف یا بدهی‌های قانونی ساختمان نیست.

آیا انتقال ملک دارای جریمه امکان‌پذیر است؟

طبق متن تبصره ۶ ماده ۱۰، تنظیم سند انتقال مالکیت به غیر در این وضعیت، صرفاً در صورت پرداخت جریمه درج‌شده در سند و با قیمت تعدیل‌شده مطابق شاخص سالانه بانک مرکزی امکان‌پذیر است.

بنابراین خریدار و فروشنده باید پیش از معامله، میزان جریمه و نحوه پرداخت آن را بررسی کنند. وجود سند به‌تنهایی نباید باعث نادیده گرفتن تعهدات مالی درج‌شده در آن شود.

در چه شرایطی صدور سند امکان‌پذیر نیست؟

قانون برای برخی وضعیت‌ها محدودیت مشخصی در نظر گرفته است.

اگر یک واحد ساختمانی دارای حکم قلع‌وقمع کامل باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و صرفاً باید نام متصرف قانونی در اختیار سازمان قرار گیرد.

همچنین آیین‌نامه اجرایی، رعایت الزامات ایمنی و استحکام ساختمان را ضروری می‌داند. بنابراین ساختمان‌هایی که از نظر ایمنی و استحکام شرایط لازم را ندارند، نمی‌توانند صرفاً با پرداخت جریمه از این مسیر برای دریافت پایان‌کار و سند استفاده کنند.

این محدودیت‌ها نشان می‌دهد که مقرره جدید، مجوزی برای نادیده گرفتن خطرات فنی یا آرای قطعی تخریب نیست.

خریداران آپارتمان پیش از معامله چه مدارکی را بررسی کنند؟

برای کاهش ریسک معامله، خریداران بهتر است پیش از امضای قرارداد موارد زیر را بررسی کنند:

سند مالکیت: مشخصات مالک، پلاک ثبتی و وضعیت بازداشت یا محدودیت‌های احتمالی.

۲. پایان‌کار ساختمان: وجود گواهی معتبر و تطبیق آن با مشخصات واقعی ساختمان.

۳. سند تفکیکی: تطبیق متراژ، طبقه، پارکینگ و انباری با وضعیت موجود.

۴. سوابق کمیسیون ماده ۱۰۰ یا ۹۹: بررسی وجود رأی جریمه، اصلاح یا تخریب.

۵. بدهی و جرایم: بررسی مبالغ درج‌شده در پایان‌کار یا سند تفکیکی.

۶. ایمنی و استحکام: بررسی وضعیت فنی ساختمان، به‌ویژه در املاک دارای تخلف یا تغییرات ساختمانی.

۷. وضعیت قسمت‌های مشترک: اطمینان از روشن بودن سهم واحد از هزینه‌ها و اصلاحات مشاعات.

در معاملات دارای ابهام حقوقی، بررسی مدارک توسط وکیل یا کارشناس متخصص امور ملکی می‌تواند از اختلافات بعدی جلوگیری کند.

آیا این آیین‌نامه همه تخلفات ساختمانی را تعیین تکلیف می‌کند؟

خیر. آیین‌نامه فقط برای وضعیت‌های مشخص و با رعایت شرایط قانونی مسیر اجرایی تعیین می‌کند. این مقرره به معنای حذف همه تخلفات، بخشودگی عمومی جرایم یا بی‌اثر شدن آرای کمیسیون‌های شهرداری نیست.

همچنین صدور سند مالکیت مانع اجرای رأی صادرشده از کمیسیون‌های مربوط و اعمال قوانین و مقررات شهرداری نخواهد بود.

به همین دلیل، خریداران نباید صرفاً با شنیدن عبارت «امکان دریافت سند» از بررسی سوابق تخلف و وضعیت حقوقی ملک صرف‌نظر کنند.

پرسش‌های متداول

آیین‌نامه تبصره ۶ ماده ۱۰ چه زمانی ابلاغ شد؟

این آیین‌نامه در ۱۵ مهر ۱۴۰۵ تصویب و در ۵ آبان ۱۴۰۵ با شماره ۹۱۷۱۵/ت۶۵۶۲۶هـ ابلاغ شد.

آیا آپارتمان دارای جریمه شهرداری می‌تواند سند بگیرد؟

در شرایط مشخص قانونی امکان صدور پایان‌کار و سند تفکیکی پیش‌بینی شده است؛ اما نوع رأی کمیسیون، ثبت ادعای مالکیت و رعایت شرایط فنی و حقوقی باید بررسی شود.

آیا پرداخت جریمه برای صدور پایان‌کار همیشه کافی است؟

خیر. اگر اصلاحات ساختمانی نیز لازم باشد، انجام اصلاحات قسمت اختصاصی و پرداخت سهم هزینه اصلاح قسمت‌های مشترک ضرورت دارد.

آیا ساختمان دارای حکم قلع‌وقمع کامل می‌تواند سند بگیرد؟

خیر. قانون برای واحد دارای حکم قلع‌وقمع کامل، صدور سند مالکیت را ممنوع کرده است.

آیا صدور سند باعث حذف تخلف ساختمانی می‌شود؟

خیر. میزان و علت جریمه‌ها در مدارک مربوط درج می‌شود و صدور سند مانع اجرای آرای قانونی و مقررات شهرداری نیست.

جمع‌بندی

آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، برای برخی واحدهای آپارتمانی دارای پرونده تخلف ساختمانی، مسیر مشخصی برای پیگیری پایان‌کار و سند تفکیکی تعیین کرده است.

با این حال، این امکان مشروط است و همه ساختمان‌ها را شامل نمی‌شود. خریداران باید پیش از معامله، وضعیت سند، پایان‌کار، سوابق کمیسیون‌های شهرداری، بدهی‌ها و شرایط ایمنی ساختمان را بررسی کنند.

منابع:

• متن آیین‌نامه اجرایی تبصره ۶ ماده ۱۰ و مشخصات ابلاغ: مشاهده متن و جزئیات آیین‌نامه
• متن تبصره ۶ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: مشاهده متن ماده ۱۰
• خبرگزاری تسنیم، ۹ آبان ۱۴۰۵: جزئیات اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

اسکان مال؛ همراه شما برای تصمیم‌گیری آگاهانه در بازار مسکن